नेपालमा रियल–इस्टेट वा घरजग्गा तथा आवास व्यवसायमा संलग्न प्रायः सबैलाई एजेन्ट, ब्रोकर, दलाल वा एजेन्सी भनेको देखिन्छ।
यथार्थमा नेपालमा आधिकारिक रूपमा कुनै पनि रियल–इस्टेट एजेन्ट, एजेन्सी वा ब्रोकर छैनन्। किनभने नेपालमा रियल–इस्टेट कारोबारलाई न त कुनै पनि सरकारी निकायले नियमन गर्छ, न त डेभलपर, ब्रोकर वा एजेन्सी भनेर कुनै प्रकारको इजाजत नै दिइएको छ। त्यसैले यो क्षेत्र पूरै अनौपचारिक रूपमा चलिरहेको छ।
कसैले आफैलाई रियल–इस्टेट एजेन्ट वा ब्रोकर हुँ भन्दैमा त्यही आधारमा एजेन्ट बन्ने होइन। कानुनी रूपमा एजेन्ट बन्न निश्चित मापदण्ड, तालिम र इजाजतपत्र आवश्यक पर्छ। नेपालमा हालसम्म त्यस्तो कानुनी संरचना र इजाजत प्रणालीको अभावमा, जोकोहीले आफूलाई एजेन्ट भनेर परिचय दिन सक्ने अवस्था छ। दीर्घकालीन रूपमा उपभोक्ता अधिकार, पारदर्शिता र व्यावसायिक विश्वासको दृष्टिले यो ठूलो चुनौती हो।
कसैले घोक्रो फुल्ने गरी मात्र तीन करोड वा मात्र पाँच करोड रूपैयाँ भन्दैमा एजेन्ट बनिने होइन। रियल–इस्टेट व्यवसाय कुनै सामान्य खरिद–बिक्रीको काम मात्र होइन, यो देशको अर्थतन्त्र, सहरी विकास, सामाजिक संरचना र नागरिकको जीवनस्तरसँग जोडिएको एक महत्त्वपूर्ण क्षेत्र हो।
यस्तो संवेदनशील क्षेत्रमा काम गर्ने एजेन्ट वा ब्रोकरहरूसँग सम्पत्ति बेच्ने सीप भएर मात्र पुग्दैन। उनीहरूसँग बजारको सुक्ष्म चेतना, कानुनी प्रक्रिया र वित्तीय प्रणालीको स्पष्ट ज्ञान, पारदर्शिता र सेवाग्राहीको हितमा काम गर्ने नैतिक मूल्य हुन जरूरी छ।
यसै गरी नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रमा सक्रिय 'नारा', 'एनरियो' तथा 'जग्गा तथा आवास विकास महासंघ' लगायतका केही संगठित व्यवसायीहरूले आफूलाई संस्थागत निकायका रूपमा प्रस्तुत गरिरहेका छन्। तर कम्पनी वा संस्था दर्ता गर्दैमा र सरकारी निकायबाट छुट्टै स्पष्ट लाइसेन्सको व्यवस्था नभएसम्म आफूलाई एजेन्सी वा डेभलपर भनेर प्रस्तुत गर्न उपयुक्त हुँदैन।
वास्तवमा, नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रमा अनौपचारिक रूपमा काम गर्ने यस्ता अनधिकृत व्यवसायीहरूले नै सरकारको नीतिगत कमजोरी र नियमन अभावको फाइदा उठाउँदै बजारलाई अनियमित, अपारदर्शी र अव्यवस्थित बनाएका छन। हाम्रा सहर समेत अस्तव्यस्त र कुरूप बनाइदिएका छन्।
यस्ता समूह र संस्थाहरूको उद्देश्य रियल–इस्टेट क्षेत्रलाई पारदर्शी र व्यवस्थित बनाउनेभन्दा पनि यसलाई सरकारी नियमनको दायराबाट बाहिर राख्नेतर्फ देखिन्छ। किनभने यस्ता संस्थामा नेतादेखि व्यापारी, नीतिनिर्मातादेखि सरकारी कर्मचारी र राजनीतिज्ञसम्मको पहुँच छ। र, सबैको स्वार्थ मिलेकै कारण रियल–इस्टेट क्षेत्र आजसम्म अनियन्त्रित र नियमबाहिर रहँदै आएको छ।
यसको गम्भीर मूल्य देशले चुकाउनुपरेको छ। यस कारण बजार अनियमित बनेको छ। मूल्य अपारदर्शी भएको छ, सहर अव्यवस्थित भएकका छन्। समग्र अर्थतन्त्रमा असन्तुलन आएको छ । यसले नेपालको दीर्घकालीन विकास र योजनाबद्ध सहरीकरणसमेत गम्भीर बाधा पुर्याएको छ ।
नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रको अवस्था अहिले एकै रूपमा ठ्याक्कै यस्तो छ भन्न सकिने अवस्थामा छैन। किनभने, यसलाई हेर्ने दृष्टिकोण विभिन्न व्यावसायिक पृष्ठभूमि, अध्ययन र सरोकार अनुसार फरक फरक छ।
रियल–इस्टेट व्यवसायीहरूले देशको आर्थिक वृद्धि र विकासमा रियल–इस्टेटले ठूलो भूमिका खेलेको दाबी गर्छन्। घरजग्गा तथा आवास निर्माणले अर्थतन्त्र चलायमान हुने, रोजगारी सिर्जना हुने, निर्माण क्षेत्र विस्तार हुने र लगानीकर्ताको आत्मविश्वास बढ्ने हुँदा यस क्षेत्रमा खुकुलो नीति र सहजीकरण आवश्यक रहेको भन्छन्।
अर्कोतर्फ, सहरी योजनाकारहरूले रियल–इस्टेटको विकास राष्ट्रिय योजना आयोगको रणनीति, बजेट र दीर्घकालीन सहरी योजना अनुसार हुनुपर्ने तर्क गर्छन्। एकीकृत सहरी योजना अनुसार मात्रै यसको दीर्घकालीन भूमिका सुनिश्चित हुन सक्ने बताउँछन्।
त्यस्तै अर्थशास्त्रीहरूले रियल–इस्टेटलाई उत्पादक क्षेत्र मान्दैनन्। नेपालमा पुँजी, श्रम र स्रोतहरू अत्यधिक मात्रामा रियल–इस्टेटमा केन्द्रित हुँदा अर्थतन्त्रको उत्पादनशीलता र सन्तुलनमा नकारात्मक असर पर्ने भएकाले यो क्षेत्रमा नियन्त्रण र निगरानी आवश्यक रहेको निष्कर्ष उनीहरू निकाल्छन्।
जसले जसरी व्याख्या गरे पनि, नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रको सुधार अब अपरिहार्य भइसकेको छ।
बजारमा देखिएको अराजकता, अनियमितता र अपारदर्शिता नियमन नगरी देशको समग्र आर्थिक प्रणालीलाई दिगो बनाउने कल्पना गर्न सकिँदैन। त्यसैले सुधारको पहिलो र व्यावहारिक थालनीका रूपमा रियल–इस्टेट व्यवसायको लाइसेन्स लिएर मात्र घरजग्गा कारोबार गर्नुपर्ने व्यवस्था कार्यान्वयन गर्न सकिन्छ। त्यस्तै व्यवसायीहरूलाई करको दायरामा ल्याउन सकिन्छ।
भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक अनुसार, नेपालभरि प्रत्येक वर्ष लाखौं घरजग्गा कारोबार हुन्छ। यसबाट सरकारले अर्बौं रूपैयाँ राजस्व संकलन गर्छ। घरजग्गा कारोबारबाट सरकारले रजिस्ट्रेसन शुल्क, पुँजीगत लाभकर लगायत विभिन्न शीर्षकहरूमा राजस्व प्राप्त गर्छ।
नेपालमा घरजग्गा कारोबारमा वास्तविक कारोबार रकमभन्दा थैली रकम निकै कम मूल्य देखाएर कर छल्ने प्रवृत्ति व्यापक देखिन्छ। यसले गर्दा सरकारलाई प्राप्त हुने पुँजीगत लाभकर र रजिस्ट्रेसन दस्तुरमा ठूलो मात्रामा राजस्व चुहावट भएको देखिन्छ।
यसैगरी, नेपालमा अनौपचारिक र नियमविहीन रूपमा काम गरिरहेका घरजग्गा व्यवसायीहरूको संख्या ठूलो छ। यी व्यवसायीहरूले हरेक लेनदेनमा लाखौं रूपैयाँ कमिसन उठाउँछन् तर उनीहरूको परिचय र भूमिका राज्यले औपचारिक रूपमा स्वीकार गरेको छैन। न त उनीहरूलाई करको दायरामा ल्याइएको छ। यस्तो अवस्थाले गर्दा सरकारले करोडौं रूपैयाँ राजस्व गुमाउनुपरेको छ।
रियल–इस्टेट क्षेत्रलाई व्यवस्थित, पारदर्शी र दिगो बनाउने हो भने अब यस क्षेत्रमा अनिवार्य लाइसेन्स प्रणाली लागू गर्नुपर्छ। अबदेखि हरेक घरजग्गा कारोबार अनिवार्य रूपमा लाइसेन्स प्राप्त रजिस्टर्ड एजेन्ट वा ब्रोकरमार्फत मात्र गर्न पाइने कानुनी व्यवस्था कार्यान्वयन गरिनुपर्छ।
यस्तो व्यवस्थामा न्यूनतम क्षेत्रफल, न्यूनतम मूल्य वा पारिवारिक नाममा हुने कारोबार जस्ता कुनै पनि प्रकारका अपवाद मान्य हुनुहुँदैन। किनभने, यस्ता छुट र अपवादहरू नै भविष्यमा कर छल्न प्रयोग हुने छिद्र वा बाटो बन्ने खतरा अत्यन्त ठूलो हुन्छ।
यसका साथै, हरेक घरजग्गा कारोबारलाई केन्द्रिकृत मल्टिपल लिस्टिङ सिस्टम मा सूचीकृत गर्नुपर्ने व्यवस्था पनि अनिवार्य गरिनुपर्छ। यसले बजारमा पारदर्शिता बढाउनुका साथै तथ्यांकको अभिलेख राख्न मद्दत पुर्याउँछ। प्रत्येक लिस्टिङमा सम्बन्धित एजेन्ट वा ब्रोकरको नाम, लाइसेन्स नम्बर, र कमिसन दर स्पष्ट रूपमा खुलाउने व्यवस्था पनि गर्नु अत्यावश्यक छ।
रजिस्ट्रेसन शुल्क कम गरेर भए पनि घरजग्गा कारोबारमा थैली रकम र वास्तविक कारोबार रकम एउटै हुनैपर्छ।
अबदेखि पुँजीगत लाभकर, रजिस्ट्रेसन दस्तुर, एजेन्ट/ब्रोकर कमिसन लगायत घरजग्गा कारोबारसँग सम्बन्धित सम्पूर्ण भुक्तानी प्रक्रिया बैंकिङ च्यानलमार्फत अनिवार्य रूपमा गर्नुपर्ने व्यवस्था कडाइका साथ लागू गरिनुपर्छ। नगद कारोबारलाई पूर्ण रूपमा निषेध गर्न अब कुनै विकल्प छैन।
अर्को महत्त्वपूर्ण पक्ष भनेको मालपोत, नापी लगायतका सम्पूर्ण सरकारी कामकाजलाई डिजिटल प्रणालीमार्फत सम्पन्न गर्ने व्यवस्था तत्काल लागू गर्नु अत्यन्त आवश्यक छ।
यसका साथै, केन्द्रिकृत मल्टिपल लिस्टिङ सिस्टममा बिक्री भएको सम्पत्तिको वास्तविक मूल्यसमेत खुला रूपमा हेर्न सक्ने व्यवस्था गरिनुपर्छ। यसले बजार मूल्यको यथार्थ स्थिति बुझ्न मद्दत गर्छ, साथै मूल्यांकन प्रक्रियालाई पनि अझै भरपर्दो, पारदर्शी र वैज्ञानिक बनाउँछ।
माथि उल्लिखित सुधारात्मक कदमहरूलाई प्रभावकारी रूपमा कार्यान्वयन गर्न सकियो भने मात्र पनि घरजग्गा व्यवसायलाई औपचारिक प्रणालीमा ल्याउनुका साथै व्यवसायीहरूलाई करको दायरामा समेट्न सकिन्छ। यसले रियल–इस्टेट बजारलाई बढी पारदर्शी, उत्तरदायी र दीर्घकालीन रूपमा स्थायित्वतर्फ उन्मुख गराउन महत्वपूर्ण भूमिका खेल्नेछ।
नेता, व्यापारी, नीति–निर्मातादेखि सरकारी कर्मचारीसम्मको प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष संलग्नता रहको घरजग्गा कारोबारजस्तो संवेदनशील क्षेत्रमा सुधारका प्रयासहरू सहज रूपमा कार्यान्वयन गर्नु जस्तो काम हाम्रो देशमा सरल नहोला। तर दीर्घकालीन विकास र पारदर्शिता स्थापनाका लागि यस्ता चुनौतीहरूको सामना गर्नैपर्छ।
(लेखक यादव भट्टराई सिभिल इन्जिनियर हुन्। उनले अमेरिकाको फ्लोरिडा इन्टरनेसनल युनिभर्सिटीबाट रियल–इस्टेटमा स्नातकोत्तर गरेका छन्। भट्टराईलाई msire2023@gmail.com मा सम्पर्क गर्न सकिन्छ।)
