पछिल्लो समय घरजग्गाको कारोबार बिस्तारै उकालो लागिरहेको छ। भूमि व्यवस्था तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक अनुसार पुस महिनामा घरजग्गाको कारोबार मंसिरको तुलनामा ८.३३ प्रतिशतले बढेको छ।
घरजग्गा व्यवसायी भने यसलाई वास्तविक रूपमा कारोबार बढेको मान्दैनन्। पछिल्लो समय सहकारी संस्थाहरूमा देखिएको समस्याका कारण कारोबार बढेको देखिएको उनीहरूको भनाइ छ। समस्यामा परेका धेरै सहकारीले बचत फिर्ता गर्न नसकेका आफ्ना ग्राहकलाई जग्गा दिएर व्यवहार मिलाउन थालेका छन्।
यही कारण जग्गा कारोबारमा वृद्धि देखिएको नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ (एनएचएलडिएफ) का अध्यक्ष भेषराज लोहनीले बताए।
व्यवसायीहरूको अपेक्षा मंसिरदेखि नै कारोबार तीव्र गतिमा बढ्ने थियो। अपेक्षित कारोबार हुन नसकेपछि थप नीतिगत लचकता आवश्यक भएको व्यवसायीहरूले बताएका छन्।
एनएचएलडिएफका अध्यक्ष लोहनी सरकारले कर्जा र आम्दानीको अनुपात बढाए मात्रै घरजग्गा कारोबारमा वास्तविक सुधार देखिने बताउँछन्।
नेपाल राष्ट्र बैंकले दुई करोड रूपैयाँसम्मको कर्जालाई व्यक्तिगत आवास कर्जा अन्तर्गत राखेको छ। यस्तो कर्जा लिँदा कर्जा र आम्दानीको अनुपात ५० प्रतिशत हुनुपर्ने व्यवस्था छ। अर्थात् आफ्नो मासिक आम्दानीको ५० प्रतिशत रकम बराबर मात्र किस्ता हुने गरीको पैसा ऋण लिन सकिन्छ।
त्यस्तै ५० लाख रूपैयाँसम्म कर्जा लिनेहरूको हकमा भने यस्तो अनुपात ६० प्रतिशतसम्म पुर्याइएको छ।
उदाहरणका लागि बैंकबाट पन्ध्र वर्षका लागि ५० लाख रूपैयाँ ऋण लिने हो भने अहिलेको ब्याजदर अनुसार मासिक किस्ता ६० हजार रूपैयाँभन्दा बढी तिर्नुपर्छ। त्यसका लागि आम्दानी एक लाख रूपैयाँभन्दा बढी हुनुपर्छ।
त्यस्तै त्यति नै अवधिका लागि दुई करोड रूपैयाँ ऋण लिन मासिक किस्ता करिब साढे दुई लाख रूपैयाँ तिनुपर्छ। आम्दानी झन्डै पाँच लाख हुनुपर्छ। हालको यही कर्जा र आम्दानी अनुपातको व्यवस्थाले बैंकमा पैसा भए पनि, ग्राहकले ऋण लिन चाहेर पनि कर्जा प्रवाह हुन नसकेको लोहनीले बताए।
'कित्ताकाट खुलाएर मात्रै हुँदैन। कर्जा र आम्दानीको अनुपात पनि बढाउनुपर्छ,' उनले भने, 'अहिले बैंकबाट ऋण लिन समस्या छ। कर्जा र आम्दानीको अनुपात ८० प्रतिशत पुर्याउनुपर्छ।'
उनका अनुसार आम्दानीको ८० प्रतिशतसम्म किस्ता तिर्न मिल्ने गरीको कर्जा लिन पाउने व्यवस्था हुँदा कर्जा प्रवाह बढ्छ। धेरै मानिसको कर्जा लिने क्षमता बढ्छ। अनि घरजग्गा कारोबार स्वाभाविक बढ्छ।
'नियमअनुसार दुई करोड ऋण लिन महिनाको पाँच लाख आम्दानी हुनुपर्छ। त्यसमध्ये कुल आम्दानीको आधा ऋण तिर्न र आधा घर खर्च भनेर छुट्ट्याइएको हो,' उनले भने, 'महिनामा पाँच लाख कमाए पनि साढे दुई लाख नै घर खर्च नगर्नेहरू धेरै हुन्छन्।'
काठमाडौं होस् वा देशका अरू मुख्य सहर, प्रायः व्यक्तिको धेरै खर्च घरभाडामा हुने गरेको छ। घर किनेपछि भाडाको बोझ हुँदैन। ऋण लिएपछि उसले स्वतः खर्च पनि घटाउँछ। जीवनशैली अनुसार व्यक्तिको खर्च फरक हुने भएकाले कर्जा र आम्दानीको अनुपात ५० प्रतिशत वैज्ञानिक नभएको उनले बताए। थोरै रकम ऋण लिनेको हकमा यो व्यवस्था ठीक भए पनि धेरै लिनेको हकमा उचित नभएको उनको भनाइ छ।
'देशको अर्थतन्त्र चलायमान बनाउन योगदान गर्ने घरजग्गा कारोबार बढाउने हो भने यस्तो अनुपात बढाउनुपर्छ,' उनले भने, 'हामीले त अहिलेको अवस्थामा सय प्रतिशत नै बनाइदिन माग गरेका छौं। नभए पनि कम्तीमा ८० प्रतिशतसम्म पुर्याउनुपर्छ।'
कर्जा र आम्दानीको अनुपात ८० वा सय प्रतिशत बनाउँदा, धेरैले नतिरेर खराब कर्जा बढ्ने जोखिम बढ्न सक्छ। लोहनी भने सय प्रतिशत नै भए पनि केही असर नपर्ने दाबी गर्छन्।
'यो भनेको अधिक सिलिङ मात्रै हो। ग्राहकको क्षमता, प्रोफाइल हेरेर, जोखिम हेरेर बैंकले ऋण निर्धारण गर्छ,' उनले भने।
हामीले यसबारे नेपाल राष्ट्र बैंकलाई पनि सोध्यौं।
प्रवक्ता गुणाकर भट्टले अर्थतन्त्रको अवस्था हेरेरै नीतिहरू परिवर्तन गरिँदै आएको उनले बताए।
'बजारको अवस्था हेरेरै मौद्रिक नीतिको त्रैमासिक समीक्षामा हामीले ५० लाखसम्मको कारोबारको कर्जा र आम्दानी अनुपात ६० प्रतिशत पुर्याएका छौं,' उनले भने, 'बजारको अवस्था हेरेर नीति परिवर्तन हुने हो।'
गत वर्ष घरजग्गा कारोबार व्यवस्थित गर्न भन्दै सरकारले केही नीतिगत फेरबदल गरेको थियो। २०७९ जेठ २३ गतेदेखि लागू भएको भू–उपयोग नियमावली अनुसार जग्गा वर्गीकरणको काम सुरू भयो। योसँगै कित्ताकाट रोकियो, कारोबारमा कमी आयो।
स्थानीय तहहरूले समयमै वर्गीकरणको काम सकेनन्। लामो समय घरजग्गा कारोबार हुन सकेन। कारोबार निरन्तर घट्दा समग्र अर्थतन्त्रमै प्रभाव परेको भन्दै सरकारले नियमावली संशोधन गरेर कित्ताकाट खुलायो। तैपनि अपेक्षित रूपमा घरजग्गा कारोबार बढ्न सकेको छैन।
ठूला अर्पाटमेन्ट, हाउजिङहरूको कारोबार नहुँदासम्म घरजग्गा व्यवसायमा सुधार नआउने नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघका अध्यक्ष लोहनी बताउँछन्। अहिले जेजति कारोबार भएको देखिएको छ, त्यो सबै सानो कारोबार भएको पनि उनले बताए।
'ठूला कारोबार त भएकै छैनन् भन्दा हुन्छ,' उनले भने।
त्यस्तै पछिल्लो समय मुलुक आर्थिक मन्दीमा थियो। अहिले अर्थतन्त्र सुधारिँदै गएको छ। तर धेरै मानिसलाई यसबारे जानकारी छैन वा उनीहरूमा आत्मविश्वास भइसकेको छैन। त्यसैले सरकारले अर्थतन्त्र सुधार भएको संकेत पनि दिनुपर्ने उनले बताए।
'धेरै मानिससँग पैसा छ, उनीहरू लगानी गर्न चाहन्छन् तर आत्मविश्वास छैन,' लोहनीले भने, 'उनीहरूलाई ढुक्कले लगानी गर्ने वातावरण सिर्जना गरिदिन सरकारले अर्थतन्त्र सुधारिएको संकेत दिनुपर्छ।'
