अहिले काठमाडौं लगायत देशैभरि घरजग्गाको भाउ घटेको छ। कतिपय ठाउँमा बिक्री नै ठप्प छ भने धेरै ठाउँमा मन्दीको अवस्था छ।
तपाईं घर बनाउन जग्गा किन्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने अहिले ठिक समय हुन सक्छ। त्यसैले बसोबासका लागि काठमाडौं उपत्यकाका विभिन्न ठाउँमा उपलब्ध जग्गा र तिनको मूल्यबारे तपाईंहरूलाई जानकारी दिन हामीले यो शृंखला सुरू गरेका छौं।
यसका लागि हामीले काठमाडौं उपत्यकाका विभिन्न ठाउँ पुगेर त्यहाँका स्थानीय र जग्गा कारोबारमा संलग्न व्यवसायीहरूसँग कुरा गरेका छौं। ती ठाउँको विशेषता, अहिलेको बसोबास स्थिति, जग्गाको मूल्य र भविष्यको सम्भावनाबारे हामी तपाईंहरूलाई बताउने छौं।
शृंखलाको यो पहिलो स्टोरीमा हामीले काठमाडौंका दुई ठाउँ मच्छेगाउँ र बुढानीलकण्ठमा कहाँ कहाँ बसोबासका लागि जग्गा उपलब्ध छन्, त्यहाँको अवस्थिति कस्तो छ, भाउ कति चलिरहेको छ लगायत विषयमा विश्लेषण गरेका छौं।
काठमाडौंकै सस्तो जग्गा पाइने मच्छेगाउँ
देशकै ठूलोमध्येको बूढीगण्डकी जलविद्युत आयोजना बन्ने भएपछि गोरखा र धादिङका धेरै जग्गा डुबानमा पर्ने भए। तीन हजारभन्दा बढी स्थानीय थातथलोबाट विस्थापित हुने अवस्था आयो।
धादिङको ज्वालामुखी गाउँपालिकाका हेमराज इटनी तिनै विस्थापितमध्ये एक हुन्।
उनको करिब १३ रोपनी जग्गा बूढीगण्डकी आयोजनामा परेको थियो। त्यसबापत उनले करिब ६० लाख रूपैयाँ मुआब्जा पाए।
उनले २०७३ सालतिर काठमाडौंको चन्द्रागिरि नगरपालिकामा पर्ने मच्छेगाउँमा चार आना जग्गा किने। त्यतिखेर आनाको तीन लाख रूपैयाँ थियो। त्यही जग्गामा उनले घर बनाए।
बूढीगण्डकी आयोजनाबाट विस्थापितहरू सबै काठमाडौं आएका होइनन्। खेती-किसानी गर्नेहरू धेरै जना मुआब्जा पाएपछि चितवनतिर लागेका थिए। जसको आर्थिक स्तर केही बलियो थियो र जो पहिल्यैदेखि काठमाडौं आएर कामकाज गर्न थालेका थिए, उनीहरू भने प्राय: यतै आएको इटनी बताउँछन्।
'जो जो काठमाडौं आए, तीमध्ये धेरैले मच्छेगाउँमा जग्गा किनेर राखेका छन्। केहीले घरै बनाइसके,' उनले भने, 'अहिलेको आर्थिक शिथिलता हट्नेबित्तिकै मच्छेगाउँमा घर बनाएर बस्ने धादिङेहरूको संख्या ह्वात्तै बढ्नेछ।'
'सम्भवतः केही समयमै यो ठाउँ मिनी धादिङ बन्नसक्छ,' उनले भने।
कलंकीबाट ७ किलोमिटर दुरीमा रहेको मच्छेगाउँले धादिङका मानिसलाई मात्र लोभ्याएको छैन। यहाँ गोरखा, पोखरा, लमजुङ लगायत पश्चिमी जिल्लावासीहरूको संख्या बढेको छ। चन्द्रागिरि, भष्मासुर डाँडाको फेदमा रहेको यहाँको पुरानो मगर गाउँ र नेवार बस्तीमा पछिल्लो समय भव्य घर बन्ने क्रम तीव्र छ। यससँगै नेवार र मगरहरूको बाहुल्य रहेको यो ठाउँमा जातीय बसोबास मिश्रित हुँदै गएको छ।
मच्छेगाउँको सबभन्दा राम्रो पक्ष के हो भने, यहाँ अहिले पनि काठमाडौंका अन्य ठाउँभन्दा सस्तो जग्गा पाइन्छ।
हामीले जग्गा व्यवसायी र स्थानीयसँग कुरा गर्दा मूल सडकबाट अलि भित्रसम्म जाने हो भने प्रतिआना १५ लाख रूपैयाँमा समेत जग्गा पाइने बताए। राम्रो पायक पर्ने जग्गा भने आनाको ३० लाखसम्म पर्छ।
त्यस्तै, भष्मासुर डाँडाको वनसँग जोडिएका क्षेत्रमा आनाको १५ लाख रूपैयाँमा पाइन्छ। बाटोले छोएको र नछोएको जग्गाको मूल्य प्रतिआना ४-५ लाखसम्म फरक पर्छ।
मच्छेगाउँकै खुसीखुसी चोक आसपास प्रतिआना २५ देखि ३० लाखसम्ममा पाइन्छ। दस फुटे बाटो पुगेको मगर बस्ती आसपास आनाको १८ देखि २० लाख रूपैयाँ पर्छ भने २० फुटे बाटो भएको क्षेत्रमा २२ लाखसम्म पर्छ।
'यो काठमाडौंकै सस्तो जग्गा पाइने ठाउँ हो,' स्थानीय जग्गा व्यवसायी सुन्दर मगरले भने।
उनका अनुसार धेरैले यहाँ किनबेचका लागि भन्दा बसोबासकै लागि जग्गा किन्ने गरेको पाइन्छ। दुई-तीन वर्षदेखि जग्गाको कारोबार अलि साम्य भएकाले भाउ बढ्न नसकेको उनी बताउँछन्।
खासगरी २०६० सालपछि यहाँको जग्गा कारोबारमा तीव्रता आएको थियो। भाउ पनि महँगिँदै गएको थियो। मच्छेगाउँ गाउँपालिकाबाट चन्द्रागिरि नगरपालिकामा रूपान्तरण भएसँगै जग्गा कारोबारले थप तीव्रता लियो।
पछिल्लो समय आर्थिक गतिविधिमा आएको शिथिलतासँगै जग्गा कारोबार लगभग ठप्प छ। मच्छेगाउँको माथिल्लो भेगमा त कारोबार नै हुन छाडेको छ।
कारोबार उच्च हुँदाको तुलनामा अहिले जग्गाको भाउ प्रतिआना ३-४ लाख रूपैयाँ सस्तो भएको जग्गा व्यवसायी मगर बताउँछन्।
अब हामी मच्छेगाउँमा जग्गा किन किन्ने, त्यसबारे चर्चा गरौं।
यो ठाउँको मुख्य विशेषता हावापानी हो। काठमाडौंको बढ्दो भीडभाडबीच मच्छेगाउँमा भने बस्ती बाक्लिएको छैन। यहाँ अहिले पनि सीमित स्थानमा मात्रै बसोबास छ। माथिल्लो भेगमा त बसोबास झन् पातलो छ। पातलो बसोबासकै कारण कतिपयले जग्गा किनेर पनि घर बनाएका छैनन्। धेरै जग्गामा तरकारी खेती भइरहेको देखिन्छ।
मच्छेगाउँको अर्को फाइदा भनेको यहाँको माथिल्लो भेगमा पनि खासै भिरालो जग्गा छैन। स-साना मैदानजस्ता समथर जग्गा नै धेरै छन्। नजिकका डाँडा जंगलले भरिएकाले चिसो हावा सधैं बहिरहन्छ। वनजंगल र प्रकृतिसँग निकट रहन चाहनेका लागि बुढानीलकण्ठजस्तै मच्छेगाउँ पनि राम्रो छनौट हुनसक्छ।
जहाँसम्म बाटो विस्तारको कुरा छ, त्यसमा पनि मच्छेगाउँ सुधारोन्मुख छ। भित्री क्षेत्रहरूमा १० फिटे ढलाने बाटो बन्दैछ। बाटो विस्तारसँगै सार्वजनिक यातायात चल्न थालेको छ। यहाँबाट १०-१५ मिनेटको अन्तरमा काठमाडौंका लागि गाडी छुट्छ। काठमाडौंको पुरानो बसपार्क र कलंकी दुईवटा रूट भएर यहाँसम्म गाडी चल्छ।
खानेपानीको पनि खासै समस्या छैन। बोरिङबाट तानिएको पानी यहाँका घरघरमा वितरण गरिँदै आएको छ।
धार्मिक पर्यटन मच्छेगाउँको अर्को विशेषता हो। यहाँको मच्छेनारायण मन्दिर करिब पाँच सय वर्षअघि बनेको मानिन्छ। हिन्दु धर्मअनुसार विष्णु भगवानका दस अवतारमध्ये माछाको अवतार यही पोखरीमा प्रकट भएको किम्बदन्ती छ। त्यही कारणले यो ठाउँको नाम मच्छेनारायण रहेको र त्यसैबाट मच्छेगाउँ भन्न थालिएको मानिन्छ।
यहाँ तीन वर्षमा एकचोटि पुरूषोत्तम महिना (मलमास) को समय मेला लाग्छ। यस्तो मेला एक महिनासम्म चल्छ।
त्यस्तै, यहाँ बौद्ध विहार, वैष्णवी मन्दिर छन् भने नजिकै चन्द्रागिरि, चम्पादेवी लगायतका मन्दिर छन्। शान्ति वनमा रहेको बुद्धको ठूलो प्रतिमा पनि घुम्न आउनेहरूका लागि मुख्य आकर्षण हो।
मच्छेनारायण शान्ति वन विकास समितिले अहिले शान्ति स्तुपसमेत बनाइरहेको छ। यसले थप पर्यटक आकर्षित गर्नेमा स्थानीय विश्वस्त छन्।
'नारायणथानको जग्गामा सुन फल्छ'
बुढानीलकण्ठको माथिल्लो भेग। तस्बिर: नवीनबाबु गुरूङ/सेतोपाटी
बलवीर सुनारका जिज्यूबुबाले एउटा कुखुराको भाले, एक गाग्री रक्सी, सयवटा बाबरको रोटी र चार दाम चढाएर बुढानीलकण्ठको पाखामा २० रोपनी जग्गा कमाउन पाएका थिए।
उनले केही समय खनजोत गरे, परिवारको गुजारा चलाए। पछि जग्गाधनीले पूरै २० रोपनी नामसारी गरिदिए।
समयक्रममा सन्तान बढ्यो। पाखाको जग्गाले गुजारा चलाउन धौ धौ हुन थाल्यो। बलवीरको बाबुबाजेका केही खलक अंशदाबी नगर्ने सर्तमा बसाइ सरे।
अहिले बुढानीलकण्ठको पुर्ख्यौली थलोमा बलवीर र उनको दाजुका सन्तान मात्रै छन्।
यसबीच जग्गाको माग बढ्यो। खरिदबिक्री बढ्यो। गुजारा चलाउन बलवीर र उनका दाइले पुर्ख्यौली जग्गा बेचे। बलवीरको भागमा एक रोपनी मात्र बाँकी छ। पाखाकै एक रोपनी भए पनि उनलाई अफसोच भने छैन। किनभने, अचेल बुढानीलकण्ठको जग्गामा अन्न होइन, सुन फल्छ!
बलवीरका अनुसार बुढानीलकण्ठमा पाखो जग्गा पनि प्रतिआना १५ देखि १७ लाख रूपैयाँ पर्छ।
'त्यही पाखामा प्लटिङको जग्गा किन्ने हो भने त आनाकै २० देखि २५ लाख पर्छ,' बलवीरले वरिपरि तीव्र गतिमा भइरहेको प्लटिङ देखाउँदै भने।
बुढानीलकण्ठ क्षेत्रमा जग्गाको भाउ बढ्न थालेको धेरै भएको छैन।
धादिङका राम श्रेष्ठ २०६० मा बसाइ सरेर आउँदा यहाँका आधाभन्दा बढी जग्गामा खेती हुन्थ्यो। सेनाबाट अवकाशप्राप्त उनी आफैं खेतका गरामा खेल्दै हुर्केको बालापन सम्झँदै बुढानीलकण्ठ आइपुगेका थिए।
'जे देखेर यहाँ आएको थिएँ, त्यो त केही बाँकी रहेन,' उनले भने, 'अहिले बुढानीलकण्ठ पनि काठमाडौंका अन्य ठाउँजस्तै घरै घरले भरिएको छ। खेती हुने जग्गामा धमाधम प्लटिङ भइरहेको छ। बुढानीलकण्ठको त रूपै फेरियो।'
आफू बसाइ सरेर आएको दुई दशकमै बुढानीलकण्ठ मन्दिर आसपासको क्षेत्र मात्र होइन, माथि डाँडातिरको जग्गाको मूल्य पनि आकाश-जमिन फेरिएको उनी बताउँछन्।
उनले २०६० सालमा मन्दिरभन्दा केही माथि एक रोपनी जग्गा किनेका थिए। रोपनीको ६ लाख परेको थियो।
'अहिले त्यति नै मूल्यमा डाँडा माथि माथि पनि आधा आना जग्गा आउँदैन,' उनले भने, 'नारायणथानका जग्गाले सुनौला धान फलाउँदैन, सुन नै फलाउँछ।'
श्रेष्ठ स्वयं पनि यही सुन फलाउने व्यवसायमा छन्। अर्थात्, उनी घरजग्गाको कारोबार गर्छन्। बुढानीलकण्ठकै तीन-चार ठाउँमा उनको प्लटिङ छ। आफूले किनेको एक रोपनीमध्ये केही बेचेर घरजग्गा कारोबार सुरू गरेको उनी बताउँछन्।
हामीले बुढानीलकण्ठका स्थानीयसँग कुरा गर्दा उनीहरूले २०७४ सालपछि यहाँ जग्गाको माग उच्च दरमा बढेको बताए। त्यसअघि भुइँचालोको प्रभावले केही समय खरिदबिक्री सेलाएको थियो। मूल्य पनि स्थिर थियो। पछि किनबेच र मूल्य दुवैले गति लियो।
खासगरी संघीयता कार्यान्वयनसँगै बुढानीलकण्ठको काँठ क्षेत्र पनि नगरपालिकामा मिसिएपछि पाखा जग्गाको मागसमेत बढेको स्थानीयको भनाइ छ।
'पहिले तल नारायणथानबाट तौलुङसम्म आउन गोरेटो मात्रै थियो,' स्थानीय पद्मा लामाले भनिन्, 'यहाँको गाउँपालिका नगरपालिकामा रूपान्तरण भएपछि बाटो फराकिलो भयो। बाटो बनेपछि पाखो जग्गा भनेर कसैले नाक खुम्च्याउनुपरेन।'
सपाट खेतका गरा घरले ढाकिँदै गएपछि र बाटोघाटो विस्तार भएपछि बस्ती उकालो सर्न थालेको छ। नेवार, तामाङ लगायतका रैथानेहरूको स्वामित्वमा रहेको जग्गा निकै घटिसकेको छ। उनीहरूको दाँजोमा नवप्रवेशीहरूको संख्या बढेको पाइन्छ। जग्गा किनबेच कति तीव्र छ भने, एक जनाले किनेको जग्गा ६ महिनाभित्र अर्कोले किनिसक्छ। हरेकपटक किनबेच हुँदा कम्तीमा आनाको ५ लाख रूपैयाँ भाउ बढ्छ। त्यसैले निश्चित भाउ भन्न मुस्किल पर्ने जग्गा कारोबारमा लागेकाहरू बताउँछन्।
यहाँका जग्गा व्यवसायी र स्थानीयका अनुसार चक्रपथदेखि नारायणथान मन्दिरसम्म प्रतिआना ५० देखि ५५ लाख रूपैयाँमा किनबेच भइरहेको छ। मन्दिर क्षेत्रबाट दुई किलोमिटर माथिसम्म आनाको १७ देखि २५ लाख हाराहारी पर्छ।
मूल जग्गाधनी नै भेट्ने हो भने मन्दिरभन्दा अलिकति माथि १७-१८ लाख रूपैयाँ आनामा पाइन्छ। तर १५-२० फुटे बाटो छाडेर बनाइएका प्लटिङ क्षेत्रमा आनाको २५ देखि ३० लाखसम्म पर्छ।
मूल जग्गाधनी भेटिएन र दलालमार्फत् कारोबार गर्दा महँगो पर्न सक्छ। बीचमा एक-दुई तहसम्म दलाल लागेको जग्गा हो भने त आनामा ३-४ लाख रूपैयाँसम्म बढी पर्ने जग्गा व्यवसायी बताउँछन्।
यो क्षेत्रको जग्गा यति महँगो हुनुमा केही खास कारण छन्।
पहिलो कारण, यहाँ साना-ठूला होटल तथा रिसोर्ट खुल्ने क्रम एकदमै बढेको छ।
सेयर लगानीकर्ताका रूपमा परिचय बनाएका व्यवसायी अम्बिकाप्रसाद पौडेलले हालै पाँचतारे होटल बुढानीलकण्ठ हेरिटेज सञ्चालनमा ल्याएका छन्।
बाँसबारीको होटेल साम्बलाले पनि केहीअघि शिवपुरी नागार्जुन राष्ट्रिय निकुञ्ज नजिक ४०-५० रोपनी जग्गा लिएको जग्गा व्यवसायी राम श्रेष्ठ बताउँछन्।
त्यस्तै, बुढानीलकण्ठ भिलेज रिसोर्टका नाममा ५०-६० रोपनी जग्गा खरिद गरिएको छ।
होटल सञ्चालनका लागि जग्गा किन्ने क्रम बढेपछि भाउ अकासिएको स्थानीय बताउँछन्।
दोस्रो कारण, बुढानीलकण्ठ क्षेत्रमा समाजका प्रतिष्ठित र धनीमानी व्यक्तिको बसोबास बढेको छ। नेपाली कांग्रेसका सभापति शेरबहादुर देउवाको घर यहीँ छ। वकिल, डाक्टर, बैंकर लगायत पेसाकर्मीहरू ठूलो संख्यामा बसोबास गर्छन्।
उनीहरूलाई पछ्याउँदै नवधनाढ्यहरू पनि बुढानीलकण्ठ आसपास जग्गा किनेर घर बनाउन धुइरिएका पाइन्छन्।
राज्यमा पहुँच हुनेहरूको बसोबाससँगै सडक विस्तार बढेको छ। सुविधा अन्यत्रभन्दा बढी छ। यसले स्वाभाविक रूपमा जग्गाको मूल्य बढाएको छ।
तेस्रो कारण हो, बुढानीलकण्ठको हावापानी।
शिवपुरी राष्ट्रिय निकुञ्ज, विष्णुद्वार, बाघद्वार लगायत ठाउँ जाने बाटो यही ठाउँ हुँदै गुज्रन्छ। निकुञ्ज नजिकै भएकाले हावापानी तुलनात्मक राम्रो छ। घुमफिर गर्न र हाइकिङ जान नजिक पर्छ। वनजंगल र प्रकृतिसँग निकट रहन चाहनेहरूका लागि यो आकर्षक पक्ष हो। होटल व्यवसायी आकर्षित हुनुको एउटा कारण पनि यही हो।
चौथो कारण, बुढानीलकण्ठको बसोबास क्षेत्रीय दायरामा सीमित छैन।
पछिल्लो समय काठमाडौं उपत्यकाका विभिन्न ठाउँमा फरक-फरक क्षेत्रका मान्छे बसोबास गर्ने चलन बढेको छ। भक्तपुर आसपास रामेछाप, दोलखाबाट आएकाहरूको बाहुल्य छ भने थानकोट नजिक नुवाकोट, धादिङ क्षेत्रका मान्छे बढी छन। बुढानीलकण्ठमा भने सबैतिरका मान्छे बस्छन्। यहाँको आवासीय क्षेत्रमा नवधनाढ्यहरूको बसाइ धेरै छ।
पाँचौं कारण, यहाँ यातायातको सुविधा राम्रो छ।
नारायणथान मन्दिरबाट बिहान ३ बजेदेखि नै माइक्रो चल्न थाल्छ। बेलुकी ९ बजेसम्म सार्वजनिक यातायात पाउन दु:ख हुन्न।
'एक-डेढ दशकअघिसम्म यातायात सुविधा गतिलो थिएन,' स्थानीय राम श्रेष्ठले भने, 'साँझ अबेरसम्म काम गर्नेहरूले त चक्रपथदेखि हिँड्दै आउनुपर्थ्यो।'
नारायणगोपाल चोकबाट ६ देखि ८ किलोमिटर दुरीमा बुढानीलकण्ठको आवासीय क्षेत्र पुगिन्छ। मन्दिरभन्दा दुई किलोमिटर माथिसम्म बस्ती छ। अबको केही समयमा बस्ती अझ माथि सर्दै जाने स्थानीय बताउँछन्।
बुढानीलकण्ठ नगरपालिकामा छ वर्षयता ५ हजार ६ सय ९२ घर थपिएका छन्। तीमध्ये सबभन्दा धेरै १ हजार ७ सय घर २०७४-७५ सालमा बनेका थिए।
-1746009348.jpg)
