माननीय अर्थमन्त्रीज्यू,
रियल–इस्टेट क्षेत्र केवल लगानी वा सम्पत्तिको विषय मात्र होइन। यसले देशको आर्थिक अवस्था, वित्तीय प्रणाली र विकाससँग गहिरो सम्बन्ध राख्छ।
घर, जग्गा र अन्य सम्पत्तिको अवस्था नागरिकको जीवनस्तर र आर्थिक स्वास्थ्यको सूचक पनि बन्ने भएकाले, यस क्षेत्रको विकासले देशको सामाजिक र आर्थिक संरचनामा महत्वपूर्ण भूमिका खेल्छ।
पहिलो विश्वयुद्धपछि संयुक्त राज्य अमेरिकामा औद्योगिक वृद्धि, रोजगारीको विस्तार र सहरीकरणले रियल–इस्टेट क्षेत्र माग तीव्र रूपमा बढायो। सहरहरू फैलिँदै गए, मध्यम वर्ग विस्तार भयो र घर बनाउने काम तीव्र भयो।
तर सन् १९२९ को सेयर बजार क्र्यास (वाल स्ट्रिट क्र्यास) र त्यसपछि आएको मन्दी जसलाई 'ग्रेट डिप्रेसन' पनि भनिन्छ — ले घरजग्गा क्षेत्रलाई गम्भीर असर गर्यो।
मन्दीले प्रभावित क्षेत्रलाई फेरि चलायमान बनाउन फेडरल नेसनल मोर्टगेज एसोसिएसन (फ्यानी मे) को स्थापना गरियो, जसले बैंकहरूले दिएका ऋणहरू किनेर सेकेन्डरी मोर्गेज बजार (सेक्युरिटाइजेसन) मा लगानीकर्तालाई बेच्ने काम गर्थ्यो।
यसले बैंकहरूको तरलता बढायो र थप ऋण प्रवाह गर्न सजिलो बनायो। पछि यही प्रणालीलाई अझ मजबुत बनाउन फेडरल होम लोन मोर्टगेज कर्पोरेसन (फ्रेडी म्याक) को पनि स्थापना गरियो।
यो क्रम लामो समयसम्म चलिरह्यो, विभिन्न कालखण्डमा घरजग्गा कर्जा सरल, सहज र खुकुलो बनाउन भिन्न नीतिहरू पनि थपिँदै गए। सन् २००१ मा आएको अर्को मन्दीपछि घरजग्गा कर्जाको ब्याजदर झनै घटाइयो, जसले घरजग्गा क्षेत्रमा ठूलो लगानी आकर्षित गर्यो।
सन् २००० को सुरूआती वर्षहरूमा अमेरिकामा सबैलाई घर किन्न सहज बनाउने उद्देश्यले सबप्राइम मोर्टगेजहरू सुरू गरिए, जसले जसले पर्याप्त योग्यता नभएका मानिसहरूलाई पनि ऋण लिएर घर किन्न अवसर दियो।
सस्तो र सजिलो ऋण नीतिको विस्तारसँगै संयुक्त राज्य अमेरिकाको घरजग्गा क्षेत्रमा अत्यधिक लगानी भित्रियो र घरको मूल्य लगातार बढ्न थाल्यो। बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूले जोखिमको उचित मूल्यांकन नगरी ऋण प्रवाह बढाउँदै जाँदा बजार कृत्रिम रूपमा फुल्दै गयो।
तर जब ठूलो संख्यामा ऋणीहरूले आफ्नो ऋणको किस्ता तिर्न नसक्ने अवस्था आयो, घरजग्गाको मूल्य अचानक घट्न थाल्यो र सम्पूर्ण वित्तीय प्रणालीमा दबाब बढ्यो।
यसले बैंक, बीमा कम्पनीहरूलाई गम्भीर संकटमा पुर्यायो र अन्ततः यो सन् २००८ को विश्वव्यापी आर्थिक संकटको रूपमा विस्फोट भयो, जसले अमेरिका मात्र होइन, विश्व अर्थतन्त्रलाई नै गहिरो संकटमा पारेको ऐतिहासिक घटना बन्यो।
यसले देखाउँछ, रियल–इस्टेट क्षेत्र केवल लगानी वा बजारको भरोसामा छोड्दा अल्पकालीन लाभ त हुन सक्छ, तर दीर्घकालमा ठूलो समस्या आउँछ। त्यसैले रियल–इस्टेट क्षेत्रलाई केवल सम्पत्ति वा व्यापारको दृष्टिले होइन, नागरिकको आधारभूत अधिकार र दीर्घकालीन आर्थिक स्थायित्वको दृष्टिले हेर्न आवश्यक छ।
हुन त सन् २००८ को अमेरिकाजस्तो 'बबल ब्रस्ट' हुने स्तरको प्रणालीगत संकट अहिले नेपालमा देखिँदैन। किनभने, यहाँ वित्तीय प्रणाली तुलनात्मक रूपमा सीमित छ। सेक्युरिटाइजेसन जस्तो जटिल संरचना छैन र घरजग्गा बजार पूर्ण रूपमा ऋणमा आधारित पनि छैन।
तर विगतमा नेपालको रियल–इस्टेट क्षेत्रमा जुन किसिमले ठूलो मात्रामा पैसा प्रवाह भयो र समग्र वित्तीय प्रणाली नै घरजग्गा क्षेत्रमा केन्द्रित हुँदै गयो, त्यो भने गम्भीर चिन्ताको विषय थियो।
बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूबाट प्रवाह हुने कर्जाको ठूलो हिस्सा प्रत्यक्ष वा अप्रत्यक्ष रूपमा घरजग्गा क्षेत्रमा गएको अवस्था छ, जुन अझै पनि गम्भीर चिन्ताको विषय हो।
नेपालमा दीर्घकालीन वित्तीय सुधारतर्फ स्पष्ट योजना नबन्दा प्रायः सरकारहरू क्षणिक लाभ र व्यावसायिक दबाबमै केन्द्रित हुने गरेका छन्। यसले गर्दा नीतिगत निरन्तरता कमजोर रह्यो र उत्पादनशील क्षेत्रमा अपेक्षित लगानी विस्तार हुन सकेन।
बरू, अनुत्पादक क्षेत्रहरूमा पुँजी बढी केन्द्रित हुँदै गयो, जसले अर्थतन्त्रमा संरचनात्मक असन्तुलन सिर्जना गर्यो।
अब हाल बनेको करिब दुई तिहाइ बहुमतको सरकारले पनि यही पुरानो प्रवृत्ति दोहोर्याउँछ कि त्यो अवसरलाई दीर्घकालीन वित्तीय सुधार र उत्पादनमुखी अर्थतन्त्रतर्फ रूपान्तरण गर्छ भन्ने अझै हेर्न बाँकी छ।
सरकारसँग अर्थतन्त्रलाई दीर्घकालीन दिशामा अघि बढाउने महत्त्वपूर्ण अवसर छ। यस्तो राजनीतिक स्थिरताले स्पष्ट नीति, प्रभावकारी कार्यान्वयन र संरचनात्मक सुधारका लागि सहज वातावरण प्रदान गर्न सक्छ।
यदि यो अवसरलाई पनि पुरानै शैली — क्षणिक लाभ, तत्कालीन दबाब र परम्परागत सोचमै सीमित राखियो भने अर्थतन्त्रका संरचनात्मक समस्या अझ गहिरिन सक्छन्।
त्यसैले अबको आवश्यकता उत्पादनमुखी अर्थतन्त्र निर्माण, वित्तीय अनुशासनको सुदृढीकरण र सन्तुलित कर्जा प्रवाहतर्फ ठोस र नतिजामुखी कदम चाल्नु हो। यही दिशामा अघि बढ्न सके मात्र नेपालले स्थिर, समावेशी र दिगो आर्थिक रूपान्तरणको बाटो समात्न सक्छ।
नेपालको वर्तमान घरजग्गा व्यवसाय क्रमशः अनियन्त्रित, अराजक र अपारदर्शी बन्दै गएको देखिन्छ। यो क्षेत्र केवल व्यापारिक कारोबारमा सीमित नरही कालो धन सुरक्षित राख्ने सहज माध्यमका रूपमा विकसित भएको आरोप बारम्बार उठ्ने गरेको छ।
यही सन्दर्भमा नेपाल सम्पत्ति शुद्धीकरण सम्बन्धी अन्तर्राष्ट्रिय निगरानी निकायको 'ग्रे लिस्ट' मा पर्नु संयोग होइन, यसै किसिमका प्रवृत्तिको परिणामका रूपमा बुझ्न सकिन्छ। यसले देशको वित्तीय विश्वसनीयतामाथि गम्भीर प्रश्न उठाएको छ।
रियल–इस्टेट क्षेत्रकै बेथितिका कारण नेपालमा सम्पत्ति मूल्यांकनको विधि अझै परम्परागत छ र वैज्ञानिक छैन। यसले बजारको वास्तविक मूल्य र जोखिमलाई सही रूपमा प्रतिबिम्बित गर्न नसक्दा वित्तीय प्रणालीमा गम्भीर संकटको सम्भावना समेत बढाएको छ।
देशको अर्थतन्त्र, पूर्वाधार विकास, बैंक तथा वित्तीय संस्थाहरूको वित्तीय स्वास्थ्य, सम्पत्ति शुद्धीकरण नियन्त्रण, व्यवस्थित सहरीकरण, उत्पादन र रोजगारी विस्तार तथा अफोर्डेबल हाउजिङ जस्ता लक्ष्यहरू रियल–इस्टेट क्षेत्रको संरचनागत सुधार बिना सम्भव छैनन्।
नेपालको अर्थतन्त्रदेखि सहज/सर्वसुलभ आवास र सहरी विकाससम्म रियल–इस्टेट क्षेत्रबाटै प्रभावित हुने भएकाले, यस क्षेत्रलाई व्यवस्थित, पारदर्शी र उत्तरदायी बनाउनु अपरिहार्य भइसकेको छ।
यस कारण, रियल–इस्टेट क्षेत्रको संरचनागत सुधार नगरी र बजारमा देखिएको अराजकता, अनियमितता तथा अपारदर्शितालाई नियन्त्रण नगरी देशको समग्र आर्थिक प्रणालीलाई दिगो बनाउने कल्पना गर्न सकिँदैन। अब रियल–इस्टेट क्षेत्रको सुधार गर्न ढिला नगरौं।
(लेखक यादव भट्टराई सिभिल इन्जिनियर हुन्। उनले अमेरिकाको फ्लोरिडा इन्टरनेसनल युनिभर्सिटीबाट रियल–इस्टेटमा स्नातकोत्तर गरेका छन्। उनका अन्य लेखहरू पढ्न यहाँ क्लिक गर्नुस्।)
एक्सः @msire23
-1746009348.jpg)
