तपाईं घर बनाउन जग्गा किन्ने सोचमा हुनुहुन्छ भने अहिले ठिक समय हुन सक्छ। त्यसैले बसोबासका लागि काठमाडौं उपत्यकाका विभिन्न ठाउँमा उपलब्ध जग्गा र तिनको मूल्यबारे जानकारी दिन हामीले यो शृंखला सुरू गरेका छौं।
हामीले काठमाडौं उपत्यकाका विभिन्न ठाउँ पुगेर त्यहाँका स्थानीय र जग्गा कारोबारमा संलग्न व्यवसायीहरूसँग कुरा गरेका छौं। ती ठाउँको विशेषता, अहिलेको बसोबास स्थिति, जग्गाको मूल्य र भविष्यको सम्भावनाबारे हामी तपाईंहरूलाई बताउने छौं।
शृंखलाको अघिल्लो स्टोरीमा हामीले काठमाडौंका दुई ठाउँ मच्छेगाउँ र बुढानीलकण्ठमा कहाँ कहाँ बसोबासका लागि जग्गा उपलब्ध छन्, त्यहाँको अवस्थिति कस्तो छ, भाउ कति चलिरहेको छ लगायत विषयमा विश्लेषण गरेका थियौं।
यसपालि हामी ललितपुरका दुई ठाउँ खोकना र धापाखेल पुगेका छौं।
घरले भरिँदै छ खोकनाको शव लैजाने बाटो
ललितपुर, खोकनाको बाक्लो बस्तीमुनि पोर्से भन्ने ठाउँ छ, जुन स्थानीय नेवार समुदायको उल्लास र रोदन दुवैको साक्षी हो।
स्थानीय बासिन्दाहरू मलामी जाने बाटो 'सीँ लँ' र यहाँका जात्रापर्वमा देउता लैजाने बाटो 'दे लँ' दुवै यही ठाउँ हुँदै गुज्रन्छ।
पोर्सेमा करिब आठ वर्षदेखि व्यावसायिक खेती गरिरहेकी मञ्जु दाहाल दुवै बाटोका भुक्तमान हुन्। उनी कहिले दे लँमा बज्ने धिमे र झ्यालीको आवाज सुनेर रमाएकी छन् भने कहिले सीँ लँमा आफन्तको शव लैजाँदै गरेका शोकाकूल मलामी देखेर दु:खी बनेकी छन्।
मञ्जुले गाउँकै साझेदारसँग मिलेर १४ रोपनी जग्गा भाडामा लिएकी थिइन्। त्यही जग्गामा उनले तरकारी फलाइन्, केही वस्तुभाउ पनि पालिन्।
पछिल्लो आठ वर्षमा यहाँ जग्गाको कारोबार यस्तरी बढेको छ, आजको मितिमा मञ्जुले त्यही जग्गा भाडामा लिएर खेती गर्न आँटै गर्ने थिइनन्। भाडा नै यति चर्को छ, तरकारी खेती गरेर पोसाउन सम्भवै छैन।
उनले खेती गरिरहेकोमध्ये एक रोपनीको जग्गाधनी तीन वर्षमा तीनपटक परिवर्तन भइसकेको छ। अर्को ८ आना पनि स्थानीय जग्गाधनीबाट नवप्रवेशीको हातमा पुगिसकेको छ। मञ्जुको छाप्रो र गोठ भएको जग्गाका धनीले भने उनीहरू बसुञ्जेल बिक्री नगर्ने आश्वासन दिएका छन्। यसले धेरै राहत भएको मञ्जु बताउँछिन्।
बढ्दो कारोबारसँगै खोकनाको जग्गाको मूल्य पनि बढेको छ। तीन वर्षमा जग्गाधनी फेरिँदै जाँदा मूल्य कसरी बढ्दै गयो भन्ने मञ्जुले हामीलाई सुनाइन्।
उनका अनुसार सबभन्दा पहिला आनाको १६ लाख रूपैयाँमा बिक्री भएको थियो। दोस्रोचोटि कारोबार हुँदा आनाको १९ लाखमा बेचियो। अहिलेका जग्गाधनीले प्रतिआना २५ लाखमा किनेका हुन्। अर्को आठ आना जग्गा पनि २५ लाखकै दरमा कारोबार भएको मञ्जुले बताइन्।
हामीले यहाँका स्थानीय र जग्गा व्यवसायीसँग कुरा गर्दा मूलबाटोले छोएको जग्गा प्रतिआना २५-३० लाखसम्ममा कारोबार भइरहेको पाइन्छ। पहिले देउता लैजाने बाटोको तुलनामा शव लैजाने बाटोतिर जग्गा सस्तो पाइन्थ्यो। अहिले दुई बाटोमध्ये जहाँ किने पनि मूल्य खासै फरक पर्दैन। बरू जात्रा हिँडाउने बाटो आसपास फास्ट ट्रयाकले केही जग्गा अधिग्रहण गरेकाले शव लैजाने बाटोतिर नयाँ घर थपिने क्रम बढ्दो छ। यसले जग्गा खरिदबिक्री पनि त्यतै बढ्ता देखिन्छ।
'पहिले त सीँ लँमा घर बनाउने भनेपछि मान्छेहरू तर्किन्थे। अहिले दे लँभन्दा सीँ लँतिरै बढी चहलपहल छ,' स्थानीय बुद्धिबहादुर डंगोलले भने, 'चहलपहल बढेपछि धेरैले त्यहाँ किराना पसलहरू खोलेका छन्।'
सीँ लँमा किराना पसल खोल्ने र तेल मिल चलाउनेमा बुद्धिबहादुर पनि एक हुन्।
-1710670524.jpg)
ललितपुरको खोकना। तस्बिर: नवीनबाबु गुरूङ/सेतोपाटी
ठूलो र सानो खोकना बीचको डोल क्षेत्रमा धानका गरा प्रशस्तै छन्। पानी अभावका कारण यो ठाउँलाई आवास क्षेत्र किटान गरिएको छ। कृषि क्षेत्र घोषणा गर्दा कारोबार नबढ्ने र स्थानीय वडाको राजस्व घट्ने भएपछि आवास क्षेत्र घोषणा गरिएको नेर्मी रियल स्टेटका प्रतिनिधि तथा खोकनाका स्थानीय राज मगर बताउँछन्।
'यहाँ टीकाभैरवबाट छम्पी, चुनिखेल हुँदै २६ फुटे राजकुलो आएको छ,' मगरले भने, 'बर्खाबाहेक अरू बेला राजकुलोमा पानी देख्न मुश्किल हुन्छ। यो वर्ष त झन् खडेरी नै लाग्यो।'
डोल क्षेत्रमा जग्गा कारोबार धेरै भए पनि घर भने फाटफुट्ट मात्र बनेका छन्। पहिले यो क्षेत्रमा 'स्मार्ट सिटी' बनाउने अवधारणा अघि सारिएको थियो। पछिल्लो समय यो योजनाबाट सरकार पछि हटेको स्थानीय जग्गा व्यवसायी बताउँछन्।
स्मार्ट सिटी योजनाले गति नलिए पनि यहाँ अन्य थुप्रै विकास योजना पाइपलाइनमा छन्। तीमध्ये सबभन्दा प्रमुख शिकाली मन्दिरभन्दा केही दुरीबाट सुरू हुने फास्ट ट्रयाक हो। त्यस्तै, रक्सौल-काठमाडौं प्रस्तावित रेल्वेको अन्तिम विन्दु यही क्षेत्र हुने र बाहिरी चक्रपथले पनि यो क्षेत्र समेट्ने बताइएको छ।
विकास योजनाहरू थुप्रिएकाले पनि खोकना क्षेत्रमा जग्गाको कारोबार र मूल्य बढेको देखिन्छ।
खोकनाको डोल क्षेत्रबाट एक किलोमिटर माथि भैंसेपाटीमा आनाकै ४० लाखदेखि दुई करोड रूपैयाँसम्म पुगेको स्थानीय जग्गा व्यवसायी लक्ष्मण भुजेलले बताए। भैंसेपाटी र सैंबु यहाँको 'भिआइपी' क्षेत्रमा दरिन थालेको छ। बढ्दो आबादीले सुविधा थपिँदै गएका छन्। त्यसले जग्गाको भाउ उच्च छ। आसपासका जग्गा पनि महँगो भएको छ।
सानो खोकना, पोर्से लगायत डोल क्षेत्रमा बाटोले छोएको जग्गा आनाको २५ देखि २८ लाख रूपैयाँसम्म पर्छ। प्लटिङ नभएका जग्गा केही सस्तोमा पाइन्छ। भुजेलका अनुसार प्लटिङ नभएको र बाटोले नछोएको जग्गा प्रतिआना १७-१८ लाखमा कारोबार भइरहेको छ।
'यस्तो जग्गा किन्दा बढी ध्यान पुर्याउनुपर्छ,' उनले भने, 'बाटोले नछोएको भित्री जग्गा किन्दा बाहिरी जग्गा अरू कसैले किनिसकेको हुनसक्छ। पछि बाटो लैजान समस्या पर्न सक्छ।'
जग्गा किन्दा ध्यान पुर्याउनुपर्ने अर्को कुरा प्रसारण लाइन हो। यहाँ धेरै समयदेखि चोभार, खोकना, चापागाउँ विद्युत् प्रसारण लाइन बनाउने तयारी भइरहेको छ। प्रसारण लाइनमुनिको जग्गा सस्तो त पाइन्छ, तर बैंकबाट कर्जा लिँदा धितो नसकार्ने समस्या पनि आउँछ।
खोकनामा जग्गा कारोबार बढ्नुको अर्को कारण प्रदेश प्रमुख र मन्त्रीहरूको आवास स्थल निर्माण हुनु हो। ठूलाबडाको बसोबास भएपछि बाटोघाटो, सुरक्षा लगायतका सुविधा विस्तार हुने अनुमानले वरिपरिका ठाउँमा पनि जग्गाको भाउ बढेको पाइन्छ।
भुजेलका अनुसार प्रदेश प्रमुख र मन्त्रीको आवास स्थल बन्ने भएपछि त्यही ठाउँ वरपरका जग्गाले आकाश छोएको छ। प्रतिआना ४०-५० लाखबाट तीन वर्षअघि ७०-८० लाख पुगेको थियो। अहिले आवास क्षेत्र आसपास आनाको एक करोडभन्दा माथि गएको छ।
खोकनाबाट जग्गाको कारोबार चुनिखेल हुँदै छम्पी सीमामा सर्न थालेको स्थानीय व्यवसायी बताउँछन्। छम्पी सीमामा आनाको ८-९ लाख रूपैयाँमा पाइन्छ भने चुनिखेलमा ३०-४० लाखसम्म पर्छ।
मानव बस्तीले भरिँदै सुंगुर पाल्ने किनार
-1710678074.jpg)
ललितपुरको धापाखेल क्षेत्र। तस्बिर: नवीनबाबु गुरूङ/सेतोपाटी
२०३६ सालमा बाणगंगा खोलाले खेत बगाएपछि बाराका देवबहादुर पुलामी मगरलाई दुई छाक जुटाउन हम्मे हम्मे पर्यो। करिब डेढ दशक दुखजिलो गरेर उतै बिताए। त्यसपछि भने केही सीप नलागेर २०५० सालमा काठमाडौं आए।
यहाँ आएर ठेलामा तरकारी बेच्दै जीविकोपार्जन गरेका देवबहादुरको एउटै सपना काठमाडौंमा सानो जग्गा किनेर घर बनाऊँ भन्ने थियो। उनको त्यो सपना जेठो छोरा वैदेशिक रोजगारमा गएपछि पूरा भएको छ।
धापाखेल र झरासीबीच बग्ने गंगटे खोला किनार उनले नयाँ घर बनाएका छन्।
जुन ठाउँमा देवबहादुरले घर बनाएका छन्, त्योभन्दा करिब पाँच सय मिटर तल गंगटे खोला किनार अहिले पनि बंगुर पालिन्छ। २०७० सालसम्म त वरिपरि जताततै बंगुरका खोर मात्र देखिन्थे। त्यति बेला जग्गाको भाउ एकदमै सस्तो थियो। त्यही मौकामा जेठो छोराले विदेशबाट पठाएको पैसा जम्मा गरेर देवबहादुरले प्रतिआना ३ लाख ५० हजार रूपैयाँका दरले पाँच आना किनेका थिए।
'बंगुरको खोर मात्र भएका बेला यो ठाउँमा घर बनाएर बस्ने पहिलो मान्छे मै हुँ,' उनले भने, 'अहिले त घर बन्ने क्रम निकै बढ्यो। बस्ती बढ्दै गएपछि बंगुरपालन चाहिँ घट्दै गएको छ।'
धापाखेलको चर्चित धार्मिक तथा पर्यटन क्षेत्र नाग दह आसपास रहेको यो क्षेत्रले ललितपुरकै नयाँ बस्तीको पहिचान बनाउँदैछ। स्थानीयले बस्तीको नाम नै 'सिर्जनशील नयाँ बस्ती' राखेका छन्। बस्ती बढ्ने र बंगुरपालन हट्ने क्रमसँगै जग्गाको भाउ अकासिन थालेको छ।
'मैले घर बनाएकै ठाउँमा आनाको २५ देखि ३० लाख रूपैयाँ भन्छ,' देवबहादुरले भने, 'जति मिलाएर दिँदा पनि २५ लाखभन्दा कममा त पाइँदैन। बंगुरपालन भइरहेको ठाउँभन्दा अलि माथिल्लो भागमा त प्लटिङ सुरू भइसकेको छ। प्लटिङको जग्गा महँगो छ।'
-1710672268.jpg)
ललितपुरको धापाखेल क्षेत्र। तस्बिर: नवीनबाबु गुरूङ/सेतोपाटी
जग्गाको किनबेच र मूल्य बढे पनि एउटा समस्या भने हटेको छैन। यहाँ खानेपानीको निकै अभाव छ। पाइप बिछ्याएको वर्षौं बित्दा पनि देवबहादुरको घरमा खानेपानी लाइन जोडिएको छैन। उनले घर अगाडि इनार खनेका छन्। तर इनारको पानी लुगा धुन र सरसफाइमा मात्र काम लाग्छ। खानेपानीका लागि या त किनेर ल्याउनुपर्छ, या केही दुरीमा रहेको धारासम्म जानुपर्छ।
खानेपानी अभाव भए पनि सार्वजनिक यातायातले यो ठाउँलाई सुगम बनाएको छ। लगनखेलबाट धापाखेल, झरासी हुँदै चापागाँउ, बज्रबाराहीसम्म सार्वजनिक गाडी चल्छ। यातायात सुविधा थपिएपछि झरासीसम्मै जग्गाको भाउ बढेको स्थानीय बताउँछन्।
झरासीमा सडक आसपासको जग्गा आनाको २० लाख रूपैयाँसम्म पर्छ। मूलसडकबाट भित्री भागमा १६-१७ लाख प्रतिआनामा पाइने स्थानीय शुकराम देसार बताउँछन्।
धापाखेल ललितपुर महानगरपालिकामा पर्छ भने झरासी गोदावरी नगरपालिकामा। धापाखेलका विभिन्न स्थानमा प्लटिङसमेत गरिएका छन्। खासगरी नागपोखरी र सुनाकोठी आसपासका क्षेत्रमा साना-ठूला प्लटिङ जग्गा धेरै देखिन्छन्।
स्थानीय रामकला बानियाँले आठ वर्षअघि आनाको साढे ८ लाख रूपैयाँमा पाँच आना जग्गा बेचेकी थिइन्। त्यही जग्गाको दाम अहिले प्रतिआना ३५-४० लाख पुगेको उनी बताउँछिन्।
सुनाकोठीको डोल क्षेत्र नजिकै रहेको वाखर भन्ने ठाउँमा प्रभु रियल स्टेटले करिब ६० रोपनी जग्गा प्लटिङ गरिरहेको छ। प्लटिङको जग्गा प्रतिआना २८ देखि ३० लाख रूपैयाँ पर्ने प्रभु रियलका प्रतिनिधि लिलाराम डाँगी बताउँछन्।
उनका अनुसार धापाखेल हाइट, जेम्स स्कुल आसपासको जग्गा भने आनाको ३५ देखि ४५ लाखसम्ममा किनबेच भइरहेको छ।
यो पनि पढ्नुहोस्:
-1710671940.jpg)
